一、国内基本形势分析
（一）房地产开发投资情况
2017年1-12月份，全国房地产开发投资109799亿元，增速同比增长7.0%，环比1-11月份增速回落了0.5个百分点。其中，住宅投资75148亿元，增长9.4%，增速回落0.3个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为68.4%。
另一方面，2017年，全国房屋新开工面积高达178654万㎡，比上年增长7.0%；其中住宅新开工面积为128098万㎡，比上年增长10.5%。
2017年，房地产开发企业到位资金156053亿元，比上年增长8.2%，增速比1-11月份提高0.5个百分点。
（二）商品房销售和待售情况
2017年，商品房销售面积169408万平方米，比上年增长7.7%，增速比1-11月份回落0.2个百分点。其中，住宅销售面积增长5.3%。商品房销售额133701亿元，增长13.7%，增速提高1个百分点。其中，住宅销售额增长11.3%。
2017年全国商品房待售面积58923万㎡，比上年下降15.3%；其中住宅待售面积为30163万㎡，比上年下降25.1%。
（三）房地产开发景气指数
12月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101.72，比11月份提高0.09点。
2017年1月份以来，国房景气指数持续走高，至今国房景气指数已经连续10个月稳定在101以上。
注：全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）选择2012年为基年，将其增长水平定为100。通常情况下，国房景气指数100点是最合适的景气水平，95至105点之间为适度景气水平，95以下为较低景气水平，105以上为偏高景气水平。
2017年，全国房地产投资增速受去年同期高基数影响放缓；房屋新开工面积同比增长，表明开发热度仍较高；商品房销售面积和销售额增幅有所放缓，但商品住宅销售规模再创新高；此外，住宅库存面积下滑，但一二线城市去化周期仍处于低位，三四线库存压力仍在，2018年去库存基调未变；国房景气度上升趋势尤为明显，表现出调控中整体向好的发展态势；整体上，从2017年全国房地产市场趋势来看，2018年全国调控总基调将不会改变，加快长效机制落地为中长期房地产发展重心。
二、郑州市场分析
（一）土地市场分析
1.土地供应分析
2017年12月郑州市土地市场供应26宗，供应面积共计1114.7亩，环比11月增加了26.5%。12月份郑州全市土地供应数量最高的区域是惠济区，其次是管城区、高新区、金水区以及经开区，最后是中原区；供地类型仍以城镇住宅为主。
2.土地成交分析
12月份，郑州市土地市场成交31宗；成交面积共计1092.5亩，是11月成交量的2.2倍。12月份，郑州全市土地成交市场主要集中在郑东新区，其次是二七区、金水区、中原区、高新区、经开区以及管城区等地；成交地块的类型仍然以城镇住宅为主，其次是商服用地（全部位于郑东新区），还有一部分是住宅餐饮、批发零售用地。
似乎年底推售土地已经成为行业惯例，2017年年尾郑州市土地供应尤为密集。2017年12月份郑州全市土地市场迎来新的供求高峰，一方面政府需要土地的财政收入，另一方面，各大开发商也需要在年底囤地，以保证来年顺利开盘。受熔断政策影响，2017年郑州市地价涨幅整体上有放缓趋势，但仍处高位。
（二）房地产市场分析
1.商品房市场分析
（1）供求走势分析
2017年12月份，郑州全市商品房供给达到540.2万㎡，环比增加了1.2倍；销售面积442.4万㎡，环比增加了88.8%；商品房供求比为1.2。
总体来看，2017年1-12月份，郑州全市商品房供销均呈波动性上升趋势，12月郑州全市商品房供销再掀高峰，商品房预售面积达到全年内最高值，销售面积（442.4万㎡）仅次于9月份，商品房总体供求格局为供过于求。
注：从2017年4月份开始，郑州市住房保障和房地产管理局发布的郑房指数将上街区、荥阳市、中牟县、新郑市、新密市、登封市等周边县市都统计在内，不再单独发布郑州市区的房屋成交数据(下同)。
（2）量价走势分析
2017年12月份，郑州全市商品房成交了43828套(间)，销售均价降至8112元/㎡，环比下降了5.1%。
总体来看，2017年1-12月份，郑州全市商品房成交量呈波动性上涨态势，而受限签、限价等政策影响，市场趋严，2017年4-12月份，郑州全市商品房成交价格较为平稳，波动性不大。
2.商品住宅市场分析
（1）供求走势分析
2017年12月份，郑州全市商品住宅供给399.5万㎡，环比增加1.2倍；商品住宅销售403.5万㎡，环比增加了98.8%；商品住宅供求比为1。
住宅市场仍然是郑州市商品房市场的绝对主力，2017年1-12月以来郑州市商品住宅供销走势为波动性向上，9月份销售面积达到全年最高值，12月份供销再攀高峰，供求基本平衡。
（2）量价走势分析
2017年12月份，郑州全市商品住宅销售38603套(间)，12月底郑州全市商品住宅销售均价为7800元/㎡，环比下降了2.5%。
可以看出，在限签限价影响下，2017年4月起郑州全市商品住宅均价趋向低位波动，9月份达到最低(7592元/㎡)，截止到12月份，郑州市商品住宅均价已经连续9个月保持在8000元/㎡左右的水平。
3.二手房市场分析
郑州二手房市场主要以二手住宅交易为主，2017年12月份，郑州全市二手房交易50.6万㎡(5122套)，环比下降了6.7%；其中二手住宅交易量为48.9万㎡(4990套)，环比下降了5.9%。截止到2017年12月底，郑州市二手房均价为10233元/㎡，环比下降了2%，其中二手住宅均价为10193元/㎡，环比下降了1.9%。
从2017年郑州市二手住宅量价走势图看，郑州市二手住宅价格自4月份急剧下跌，随后出现升高趋势，8月份至今又连续5个月持续下降。
2017年，郑州市商品房供应量和销售量从4月份起均大幅度上升，房价自4月起急剧下跌。一方面，由于2017年4月份起郑州市房地产市场数据综合了全市全部行政区划范围内，包括市区范围、荥阳、上街、新郑、中牟、新密等多区域的房地产数据；另一方面，受限签、限价等政策影响，房地产市场趋严导致成交量价走低。年底郑州全市商品房供销再掀高峰，表明房地产市场热度仍然较高。整体来说，2017年郑州市房地产市场受政策影响较大，但整体维稳。
王牌观点一：2017超严限购之下，郑州楼市依然坚挺
2017年，郑州市房地产调控政策持续：限购、限贷、限售、限价、限签；土地出让条件逐渐苛刻，有实力拿地的开发商减少，实力不足的开发商压力明显；符合条件的购房者减少，贷款利率整体上浮，包含首套房贷，购房成本提高。在高压调控的环境下，郑州商品房销量继续增长，销售价格稳健。住宅二手房市场发展平稳，整体成交量同比下滑明显，成交价格稳中有降。
郑州市作为房价、地价涨幅曾经名列前茅的明星城市，也是国家调控政策的积极响应者，调控效果正逐步显现，房地产市场趋于理性和稳健。在稳步推进国家中心城市建设的过程中，政府在城市规划、政策支持、长效机制等方面持续发力，郑州市城市版图扩大，房地产市场外延扩大，推进土地多元化供给，租购并举、租赁同权逐步落地，房地产长效机制建设推进，预计2018年郑州市房地产调控政策仍将持续，房地产市场仍将趋稳发展，或有小幅上下浮动。随着国家“针对各类需求差别化调控，满足首套刚需”政策的推进落地，和郑州市“智汇郑州”相关落户、购房政策的实施，2018年刚需族购房者会增加。
王牌观点二：“智汇郑州”既为城市竞争，也为楼市松绑
现阶段，特大城市和很多城市发展面临公共资源、城市容量等的限制条件，而高端、具备发展潜力的人才是城市发展最具竞争性的力量。随着北上广深对人口的严格控制，人才去向成迷，二线城市显然是卯足了劲要吸纳人才才能获得更好的发展。“智汇郑州”为非郑户籍人才在郑州购房开启了绿灯，但其它方面，如限购、限贷、限售等仍然按照调控政策执行。郑州限购新政的背后是郑州市政府要留住人才、加快郑州市国家中心城市建设。
“人才政策”是为了吸引人才流入，为了城市发展，但这些政策也间接地为房地产市场带来一定影响，尤其是将人才和购房资格挂钩。但是人才落户从出发点上绝对不是房产调控的工具，一个城市要发展，真正的能吸引人，再留得住人才是真正的核心竞争力。2018年，郑州市依然要毫不动摇地坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持房地产市场调控目标，严格落实各项调控政策措施，才能确保房地产市场稳定。
王牌说城
